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Las implicancias de la función integradora de la buena fe respecto de la obligación de entrega en el contrato de compraventa: subversión, restricción y garantía
A propósito de un obiter dictum pronunciado por la Corte Suprema respecto del alcance de la obligación de entrega del vendedor, se pretende determinar las implicancias de integrar, mediante la buena fe, la obligación de transferir el dominio en el contrato de compraventa. La idea que defiende este trabajo es que dicha integración subvierte la regla general relativa al alcance de la obligación del vendedor, lo cual restringe el régimen de la evicción y transforma la obligación de entrega en una de garantía.
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Pena contractual por incumplimiento de la promesa de compraventa de inmueble
Este comentario analiza una reciente sentencia que declara nulo un contrato de cierre de negocios relativo a la venta de un departamento, por estimar que no cumple con los requisitos propios del contrato de promesa, al tiempo que descarta la procedencia del cobro de una cláusula penal de $40 000 000 en favor del vendedor, en cuanto daría lugar a un enriquecimiento sin causa. Se comenta tanto la fisonomía del contrato impugnado como los mecanismos disponibles para la moderación de la cláusula penal, los cuales pueden permitir una solución más equilibrada que aquella que ofrece el tribunal.
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Nulidad de cláusulas abusivas en reservas, promesas de compraventa y compraventas suscritas por consumidores de viviendas comercializadas en verde
Este trabajo analiza la sentencia dictada en Sernac con Socovesa S.A., y otra (2020) que se pronuncia sobre una demanda deducida para la defensa del interés colectivo de los consumidores en virtud del procedimiento especial establecido en el art. 53 del título iv de la LPDC. La acción se funda en las distintas cláusulas abusivas que las demandadas mantienen en los contratos de adhesión que suelen celebrar con los consumidores durante el proceso de compra de una vivienda en verde; estos son la reserva para la operación de compra de la vivienda, el contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa con mutuo hipotecario. El estudio se centra, específicamente, en las pretensiones relativas a la declaración de nulidad de ciertas cláusulas que fueron rechazadas en la sentencia de primera instancia que fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Santiago. En consecuencia, reflexiona sobre la naturaleza de las reservas como contrato de adhesión, sobre la interpretación del art. 138 bis de la LGUC a la luz del derecho de consumo y también, sobre el objeto de las cláusulas de conformidad.
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COMPRAVENTA INTERNACIONAL DE MERCADERÍAS: EL DEBER DE RENEGOCIACIÓN EN CASO DE EXCESIVA ONEROSIDAD SOBREVENIDA
El trabajo analiza desde la perspectiva del Derecho Uniforme contenido en la Convención de Viena sobre Compraventa Internacional de Mercaderías, la existencia del deber de renegociar el contrato en caso de hardshipo excesiva onerosidad sobrevenida, sobre la base de la aplicación de los Principios UNIDROIT sobre Contratos Comerciales Internacionales por la vía del artículo 7.2 de la Convención, que regula los mecanismos de integración de la misma. Se concluye la conveniencia de tal interpretación, la cual constituye, además, una alternativa interesante para el Derecho nacional en la materia.
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DESEMPOLVANDO EL CÓDIGO CIVIL. ACERCA DE LA RESOLUCIÓN EXENTA DEL SERNAC SOBRE LA INCORPORACIÓN DE FECHAS DE ENTREGA DE PROYECTOS INMOBILIARIOS EN COMUNICACIONES PREVIAS A LA FIRMA DE PROMESAS DE COMPRAVENTA
La resolución exenta n.° 277 del SERNAC, de 21 de abril de 2025, aborda la incorporación de fechas de entrega de proyectos inmobiliarios en las comunicaciones previas a la firma de promesas de compraventa. Este trabajo ofrece un análisis crítico del dictamen interpretativo, destacando tanto sus aciertos como sus ambigüedades conceptuales y limitaciones normativas. Se examina la naturaleza jurídica de las circulares y dictámenes emitidos por el SERNAC, su alcance normativo y efectos jurídicos limitados, así como las consecuencias contractuales del incumplimiento de promesas de compraventa. El análisis también considera el papel del derecho común y, en particular, la aplicación del art. 1554 del CC en promesas sujetas a condiciones indeterminadas. Se concluye que, si bien el dictamen refuerza ciertos elementos valiosos del sistema de protección al consumidor, el Servicio ha desaprovechado una oportunidad relevante para precisar, con mayor claridad y rigor técnico, el alcance de las obligaciones de los proveedores inmobiliarios.
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EL PRECIO DE DECLARAR PAGADO EL PRECIO (ART. 1876 DEL CÓDIGO CIVIL)
Este comentario analiza una reciente sentencia que considera que la cláusula de haberse pagado el precio en la compraventa impide que el vendedor pruebe que, en realidad, no recibió el precio. El fallo se apoya en las palabras “no se admitirá prueba alguna en contrario” del art. 1876, el cual es considerado aplicable entre las partes en tanto reflejaría el valor probatorio de los instrumentos públicos consagrado en el art. 1700. Se comenta críticamente esta decisión, ya que el art. 1876 asigna ciertos efectos a la cláusula de haberse pagado el precio únicamente respecto de terceros, como se desprende no solo de su tenor literal, sino, también, de las fuentes que lo inspiraron. Se critica, asimismo, el valor probatorio que el fallo concede a los instrumentos públicos, así como las consecuencias prácticas que de ello se siguen para el tráfico comercial cotidiano.